土地残余法には、①国土交通省が行っている地価公示方式の土地残余法と、②土地建物一体の収益価格から建物等の建築費用額を控除する土地残余法の2種類があります。地価公示方式の土地残余法とは、土地建物一体としての年間純収益を土地帰属年間純収益と建物帰属年間純収益に切り分けて、土地帰属年間純収益のみを還元利回りで資本還元して土地の収益価格を求める手法です。

不動産鑑定評価基準は、「更地の鑑定評価額は、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法（建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法）による収益価格を関連づけて決定するものとする。」と規定しており、不動産鑑定評価においては地価公示方式の土地残余法を使用することを指定しています。

地価公示方式の土地残余法は、平成6年9月2日に旧国土庁土地鑑定委員会収益還元法検討小委員会において決定され、同年9月9日に土地鑑定委員会において承認された土地についての収益還元法をいいます。しかしながら、地価公示方式は、
　a. 割引率である基本利率Yは一定という仮定を置くこと

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、その不動産の収益価格を求める手法です。不動産鑑定評価基準は、対象不動産の収益価格を求める手法について、次のように規定しています。

不動産鑑定評価業務を行う中で、不動産鑑定評価基準の上記の記述には大きな疑問を感じています。その部分とは、「収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（以下「直接還元法」という ）がある。」という記述です。直接還元法という手法は不動産鑑定評価の中で一定の認知を受けてはいますが、その手法を適用する不動産鑑定士は還元利回りについて暗中模索している状況なのです。

したがって、収益用不動産について説明力の高い不動産鑑定評価を行うとなれば、必然的に収益還元法としてＤＣＦ法を適用すべきであると考えます。ただし、不動産鑑定評価基準が規定しているＤＣＦ法にも大きな問題点があるのです。