お問い合わせから評価書等の納品までの流れ
不動産鑑定士が対象不動産の鑑定評価を行うにあたって、国土交通省が「不動産鑑定評価基準」や「価格等調査ガイドライン」などを定めています。この基準やガイドライン等に従い不動産鑑定評価等業務を進めてまいります。
1.お問い合わせ
まずは、お電話やメールでご相談ください。ご依頼の内容により、不動産鑑定評価書でなければ対応できない案件や、価格水準がわかれば十分という案件まで、様々です。ご相談時に、評価報酬額や依頼にあたってご用意いただきたい資料をご説明させていただきます。
なお、不動産鑑定評価等業務の種類や案件の違いにより「ご用意いただきたい資料」は異なりますが、最も多くの資料を必要とする証券化不動産の鑑定評価を前提に資料をリストアップすると次のとおりです。
証券化不動産の鑑定評価の場合の必要資料
2.ご依頼と不動産鑑定評価等業務の受付
ご依頼の受付に際しまして、次の事項等を確認させていただきます。
- 対象不動産の所在・地番・家屋番号
- 評価の目的
- 不動産鑑定評価書等の納期 など
国土交通省の「価格等調査ガイドライン」に従い、ご依頼時に「不動産鑑定評価等業務依頼書」の記載をお願いいたします。ご依頼に対しまして「不動産鑑定評価等業務受託書」を交付し、依頼内容の相互確認をさせていただきます。
不動産鑑定評価等業務依頼約款
依頼書・受託書
また、国土交通省が定めた「価格等調査ガイドライン」に基づき、業務の目的と範囲等に関して、契約の締結後すみやかに「業務の目的及び範囲等の確定に係る確認書」を交付させていただきます。
業務の目的及び範囲等の確定に係る確認書
＊なお、国税庁は不動産鑑定業者が行う価格等調査業務の「依頼書兼承諾書」について、印紙税法の課税文書にあたらないとの見解を示しています。
不動産鑑定業者が行う価格等調査業務の「依頼書兼承諾書」に係る印紙税の取扱いについて
3.対象不動産の確認及び確定
住宅地図や全部事項証明書、建築計画概要書等の資料を収集し、実地調査を行い対象不動産の確認及び確定を行います。
確認・確定の過程で、ご依頼内容の変更や土壌汚染調査報告書等の他の専門家が作成した資料のご提示をお願いする場合がありますことを、あらかじめご了承ください。
4.鑑定評価等の作業
次のような作業を行います。- 価格形成要因の分析 経済や金融情勢などの一般的要因の分析、地域特性などの地域分析、その不動産の利用状況などの個別分析を行います。
- 鑑定評価手法の適用 不動産の価格を求める鑑定評価では、原則として、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法を適用します。不動産の性格に応じて、原価法のみ適用する場合や取引事例比較法のみを適用する場合、原価法や収益還元法を適用する場合、三手法とも適用する場合などがあります。
- 試算価格の調整 原価法・取引事例比較法・収益還元法などの評価手法はそれぞれ独立しているものではなく、密接に関連していますので、試算されたそれぞれの価格を相互チェックし、試算過程を再吟味します。
- 鑑定評価額の決定 以上の過程を経て、ようやく鑑定評価額に到達します。
不動産鑑定評価等業務で最も時間と労力がかかる作業です。鑑定評価等の価額に到達するためにどれだけの時間がかかるかが評価報酬に反映されます。
5.不動産鑑定評価書等の作成・発行
対象不動産の表示～鑑定評価額の決定までの過程を記載した不動産鑑定評価書等を作成し、発行いたします。案件により相違しますが、通常の場合、ご依頼から評価書等発行まで2週間程度かかります。複数案件、大量案件、特殊案件の場合には、納期につきましてご相談させていただきます。
デューデリジェンス等の価格調査のご依頼の場合で、独自の定型書式の使用をご希望の場合には、可能な範囲で対応させて頂きます。
(注) ここで、価格等調査ガイドラインとは、国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」を指しています。
